Đất hay cổ phiếu bất động sản: một cách so sánh các kênh tài sản
Mở bài
Khi nhắc đến bất động sản, người ta có thể hiểu là sở hữu trực tiếp thửa đất, hoặc sở hữu cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Hai loại này có bản chất khác nhau. Chú Tư ghi lại cách một tác giả so sánh chúng, như một góc nhìn tham khảo.
Điểm khác nhau cơ bản
Theo tác giả, cần phân biệt "đất" với "cổ phiếu đất":
- Đất (sổ đỏ, sổ hồng): tài sản gắn với quyền sử dụng cụ thể, giá trị phụ thuộc vị trí, loại đất, pháp lý và nhu cầu.
- Cổ phiếu bất động sản: quyền sở hữu một phần doanh nghiệp. Giá chịu tác động của quỹ đất của doanh nghiệp, năng lực quản trị, tình hình tài chính, mức độ minh bạch thông tin và quyền lợi của cổ đông thiểu số.
Tác giả lưu ý rằng quỹ đất của một doanh nghiệp là tài sản của doanh nghiệp đó và có thể thay đổi theo quyết định pháp lý hoặc kinh doanh, nên doanh nghiệp gặp khó khăn không đồng nghĩa giá đất nói chung giảm. Ông nêu ví dụ lịch sử các lần doanh nghiệp bất động sản lớn gặp vấn đề nhưng giá nhà đất chỉ điều chỉnh một thời gian ngắn.
Các tiêu chí tác giả đưa ra
- Rủi ro quản trị và minh bạch: cổ phiếu chịu rủi ro về thông tin, cách chia lợi nhuận và quyền của cổ đông nhỏ; đất chịu rủi ro về pháp lý và quy hoạch.
- Thanh khoản: cổ phiếu giao dịch nhanh qua sàn, còn đất cần nhiều thủ tục hơn. Tác giả cho rằng khi có sàn giao dịch bất động sản và định danh số nhà, khác biệt này có thể thu hẹp, như trong bài Định danh bất động sản và sàn giao dịch.
- Lợi suất bình quân dài hạn: theo tác giả, nếu tính trung bình toàn nền kinh tế từ năm 1986 đến nay, mức tăng giá đất cao hơn mức tăng của chỉ số cổ phiếu và hơn lợi nhuận trung bình của sản xuất kinh doanh. (Nhận định của tác giả, chưa kiểm chứng độc lập, và kết quả phụ thuộc vào mốc thời gian chọn.)
- Chi phí vốn: vốn huy động trong nước có lãi suất cao hơn nhiều nước phát triển, làm giảm biên lợi nhuận của sản xuất kinh doanh.
Giới hạn của cách so sánh
- Kết quả trung bình toàn nền kinh tế không phản ánh từng thửa đất, từng cổ phiếu hay từng doanh nghiệp cụ thể.
- Đất cũng có rủi ro riêng: pháp lý, quy hoạch, thanh khoản và chu kỳ giá.
- Cổ phiếu tốt có thể cho lợi suất cao hơn đất trong từng giai đoạn.
- Việc so sánh nhiều loại tài sản phụ thuộc vào khoảng thời gian được chọn.
Góc nhìn của Chú Tư
Với người làm đất, tài sản nằm trên một tờ giấy chứng nhận nên điều Chú Tư quan tâm đầu tiên là pháp lý và quy hoạch của thửa đó. Chú không nhận định về cổ phiếu, vì đó không phải lĩnh vực của Chú, và cũng không đưa ra lời khuyên chọn kênh nào.
Kết luận
Bài so sánh cho thấy "bất động sản" và "cổ phiếu bất động sản" là hai loại tài sản có rủi ro khác nhau: một bên gắn với pháp lý đất cụ thể, một bên gắn với quản trị doanh nghiệp. Các kết luận về lợi suất mang tính trung bình và phụ thuộc mốc thời gian, nên chỉ có giá trị tham khảo.