Tính nhanh lợi nhuận một lô đất trước khi mua: ví dụ có con số

Trước khi mua, hãy tự trả lời bằng con số, không bằng cảm giác. Dưới đây là cách tính Chú hay dùng.

Năm dòng cần có

1. Giá mua (cộng thuế, phí, sang tên).
2. Chi phí làm giá trị gia tăng: chuyển mục đích, đo đạc, hạ tầng.
3. Chi phí vốn: lãi vay hoặc lãi tiền nhà bỏ ra trong thời gian chờ.
4. Giá bán dự kiến, lấy mức thấp chứ không lấy mức đẹp.
5. Thời gian từ lúc mua đến lúc bán được.

Ví dụ minh họa

Số dưới đây là giả định để minh họa, không phải giá thị trường.

Thửa 500 m² đất nông nghiệp, mua 1,5 tỷ.

Bán 6 triệu/m², được 3,0 tỷ: lời 0,7 tỷ, tương đương khoảng 30% trên vốn.

Thử "kịch bản xấu"

• Chậm thêm 12 tháng, chi phí vốn tăng 0,15 tỷ: vốn lên 2,45 tỷ, lời còn 0,55 tỷ, tương đương khoảng 22%.
• Giá bán chỉ 5 triệu/m² (2,5 tỷ): lời còn 0,2 tỷ, tương đương khoảng 9%.
• Cả hai cùng xảy ra: lời còn khoảng 0,05 tỷ, gần như hòa vốn.

Rút ra

• Lợi nhuận kỳ vọng đẹp trên giấy có thể co lại rất nhanh khi thời gian và giá bán lệch một chút.
• Biên an toàn là chênh lệch giữa kịch bản xấu và hòa vốn. Nếu kịch bản xấu đã lỗ thì không nên mua.
• Thời gian là chi phí. Đất chờ càng lâu, tiền càng "nằm im".

Bảng trên chỉ là cách tính. Số thực tế phụ thuộc quy định, bảng giá đất, vị trí và thị trường tại thời điểm cụ thể.