Giá nhà so với thu nhập: Việt Nam đang ở đâu trong khu vực?

Mở bài

Chú Tư đọc bộ bài phân tích của tác giả Nguyễn Tuấn Anh và ghi lại cách mình hiểu, như một góc nhìn cá nhân để tham khảo, không phải lời khuyên. Câu hỏi "giá bất động sản đã cao hay chưa" thường được trả lời bằng cảm nhận. Một cách làm khác là so sánh giá nhà với thu nhập bình quân và đặt Việt Nam cạnh các nước cùng khu vực. Bài viết trình bày các thước đo mà một tác giả sử dụng, các số liệu ông nêu, và những điểm cần thận trọng khi đọc.

Thước đo thứ nhất: tỷ lệ giá nhà trên thu nhập

Theo tác giả, để mua một căn nhà ở Hà Nội, một người cần dành khoảng 17 đến 20 năm thu nhập, trong khi ở Manila con số này khoảng 35 đến 41 năm. Các tỷ lệ ông nêu trong nhiều thời điểm là: Hà Nội 17 đến 20, Bangkok 27 đến 32, Jakarta 19 đến 30, Seoul khoảng 32, Bắc Kinh 40 đến 50. Từ đó ông kết luận giá nhà ở thủ đô so với thu nhập chưa cao so với khu vực. (Số liệu của tác giả, thay đổi theo từng bài và từng thời điểm, chưa được kiểm chứng độc lập.)

Cần lưu ý rằng một bài báo mà chính tác giả dẫn lại đưa ra con số khác: giá bất động sản trung bình ở Việt Nam gấp khoảng 30 lần thu nhập bình quân, so với 6,3 lần ở Thái Lan. Hai cách tính cho kết quả rất khác nhau vì khác nhau về phạm vi (thủ đô hay cả nước), loại bất động sản và cách tính thu nhập.

Thước đo thứ hai: đất đai và diện tích sàn trên đầu người

Tác giả nêu rằng diện tích đất bình quân đầu người của Việt Nam thấp hơn nhiều so với một số nước (khoảng một nửa của Thái Lan, một phần ba của Malaysia), và diện tích sàn nhà ở trên đầu người cũng ở mức thấp so với Trung Quốc và Mỹ. Từ đó ông lập luận nhu cầu cải thiện nhà ở còn nhiều dư địa. Số liệu về mật độ và diện tích mang tính tổng hợp, chưa phân biệt vùng núi, đồng bằng hay đô thị.

Thước đo thứ ba: cơ cấu dân số

Tác giả so sánh tháp dân số Việt Nam năm 2023 với tháp dân số Trung Quốc năm 2003 để cho rằng quá trình tăng trưởng của Việt Nam có thể đi theo quỹ đạo tương tự. So sánh này chỉ cho thấy sự giống nhau về cơ cấu tuổi, không đủ để suy ra diễn biến giá.

"Tăng giá" so với cái gì?

Một điểm đáng chú ý là cách định nghĩa. Tác giả cho rằng bất động sản tăng giá so với đồng tiền thì chưa gọi là tăng, vì đồng tiền mất giá nên hầu như tài sản hữu hạn nào cũng tăng giá so với tiền. Theo ông, chỉ khi giá tăng nhanh hơn thu nhập thực tế của người dân thì mới là tăng giá thực sự, và ngược lại. Cách định nghĩa này đặt trọng tâm vào khả năng chi trả thay vì giá danh nghĩa.

Những giới hạn khi so sánh

• Tỷ lệ giá trên thu nhập phụ thuộc vào cách tính thu nhập (bình quân hộ, thu nhập đô thị hay thu nhập trung vị) và loại nhà được tính.
• Các thành phố khác nhau về quy mô, mức độ hạ tầng và cơ cấu nguồn cung nên so sánh trực tiếp dễ bị lệch.
• So sánh theo thủ đô không nói lên tình hình các địa phương khác trong cùng nước.

Góc nhìn của Chú Tư

Mỗi địa phương có mặt bằng giá và thu nhập riêng, Nha Trang, Khánh Hòa cũng vậy. Chú Tư xem các so sánh giữa thủ đô các nước như một thước đo tham khảo, còn việc đánh giá một khu vực cụ thể thì phải dựa trên số liệu của chính khu vực đó. Chú không đưa ra khuyến nghị.

Kết luận

Bài viết cho thấy một bộ thước đo gọn để đánh giá mặt bằng giá: tỷ lệ giá nhà trên thu nhập, mật độ đất và diện tích sàn, cơ cấu dân số, và cách định nghĩa tăng giá theo thu nhập. Theo tác giả, các thước đo này cho thấy thị trường thủ đô còn thấp hơn khu vực. Tuy nhiên số liệu trong các bài viết không nhất quán, nên kết luận cần được xem như một cách nhìn tham khảo, và cần đối chiếu với số liệu thống kê chính thức cùng thời điểm.