Lãi suất tăng đến mức nào thì thị trường bất động sản mới chững lại?

Mở bài

Chú Tư đọc bộ bài phân tích của tác giả Nguyễn Tuấn Anh và ghi lại cách mình hiểu, như một góc nhìn cá nhân để tham khảo, không phải lời khuyên. Khi lãi suất tăng, nhiều người cho rằng thị trường bất động sản sẽ đóng băng. Một tác giả đặt lại câu hỏi: lãi suất phải tăng đến mức nào thì điều đó mới xảy ra? Bài viết trình bày mô hình ba biến số mà tác giả đề xuất, cách ông đối chiếu với giai đoạn 2008 đến 2010, và những điểm cần lưu ý khi dùng mô hình này để suy đoán về thị trường.

Mô hình ba biến số

Tác giả cho rằng giá bất động sản chịu ảnh hưởng đồng thời của ba yếu tố: tỷ lệ lạm phát, tốc độ tăng trưởng GDP và lãi suất huy động của ngân hàng. Theo ông, điểm mấu chốt là so sánh lãi suất huy động với tổng của lạm phát và tăng trưởng GDP:

• Khi lãi suất huy động thấp hơn tổng này, gửi tiền ngân hàng vẫn thua kém việc nắm giữ tài sản thực, nên bất động sản chưa bị áp lực bán ra.
• Khi lãi suất huy động đạt hoặc vượt tổng này, việc bán tài sản để gửi ngân hàng trở nên có lợi hơn, và thị trường có xu hướng đảo chiều.

Tác giả lưu ý rằng ông dùng các chỉ số "thật" theo cách ông ước tính, lớn hơn mức lạm phát và tăng trưởng danh nghĩa mà cơ quan thống kê công bố. Vì vậy ngưỡng này không thể tra trực tiếp từ số liệu chính thức.

Đối chiếu giai đoạn 2008 đến 2010

Theo bài viết, giai đoạn này diễn ra như sau:

• Năm 2008, cung tiền bị siết mạnh, tăng trưởng giảm về khoảng 18%; năm 2009 được nới lại lên khoảng 37%; đến cuối năm 2010 giảm về khoảng 12%.
• Giá bất động sản giai đoạn này tăng nhanh và hình thành bong bóng.
• Tháng 11 năm 2010, lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại tăng từ khoảng 10% lên khoảng 17% đến 18% trong vòng một tháng, trong khi chỉ số giá tiêu dùng vượt 20%.

Tác giả coi bước nhảy lãi suất này là thời điểm đạt ngưỡng của mô hình, và thị trường bất động sản chững lại ngay sau đó. (Các số liệu do tác giả dẫn từ bản tin và báo chí tài chính, chưa được đối chiếu độc lập; nguồn có chỗ ghi 17%, chỗ ghi 18%.)

Lạm phát do cầu kéo và do chi phí đẩy

Tác giả phân biệt hai loại lạm phát để so sánh các giai đoạn. Giai đoạn 2008 đến 2010 theo ông là lạm phát do cầu kéo, sinh ra từ lượng tiền bơm ra tích tụ lâu, nên việc tăng lãi suất mạnh để hút tiền về là cần thiết. Giai đoạn 2022 theo ông là lạm phát do chi phí đẩy, liên quan đến giá năng lượng và nguyên vật liệu leo thang, trong khi cung tiền chỉ tăng ở mức 15 đến 18% mỗi năm. Với loại lạm phát này, tăng lãi suất mạnh sẽ gây áp lực lên doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trước, nên theo tác giả khả năng lãi suất vượt ngưỡng là thấp.

Những giới hạn của mô hình

• Mô hình chỉ dựa trên một số ít quan sát lịch sử, nên khó khái quát hóa.
• Các biến số "thật" là ước tính cá nhân, khác với số liệu chính thức, và có nhiều cách ước tính khác nhau.
• Giá bất động sản còn chịu tác động của tín dụng, pháp lý, quy hoạch, tâm lý và tình hình từng địa phương, những yếu tố không nằm trong mô hình.
• Dự báo dựa trên mô hình phụ thuộc vào quyết định chính sách trong tương lai, vốn khó biết trước.

Góc nhìn của Chú Tư

Chú Tư không dùng công thức này để dự báo thị trường. Điều Chú ghi nhận từ nghề là lãi suất ảnh hưởng đến cả người mua lẫn người bán, và mỗi giai đoạn có độ trễ khác nhau. Đây chỉ là góc nhìn để hiểu, không phải lời khuyên vay hay không vay.

Kết luận

Mô hình của tác giả đưa ra một cách nhìn gọn: thị trường bất động sản chỉ chững lại khi lãi suất huy động đuổi kịp tổng của lạm phát và tăng trưởng GDP, và giai đoạn cuối năm 2010 được dùng làm ví dụ minh họa. Cách nhìn này giúp đọc các thông tin về lãi suất có hệ thống hơn, thay vì chỉ nhìn mức tăng một hai điểm phần trăm. Tuy nhiên đây là một mô hình giản lược dựa trên ước tính cá nhân, nên chỉ có thể xem như một góc nhìn tham khảo bên cạnh các chỉ báo khác.