Siết tín dụng có làm giá bất động sản giảm? Và vấn đề thanh khoản

Mở bài

Khi tín dụng bất động sản bị siết, nhiều người kỳ vọng giá sẽ giảm. Chú Tư ghi lại cách một tác giả phân tích chuyện này, đồng thời nêu những điểm cần phân biệt: giá, thanh khoản và nguồn tiền mua.

Siết tín dụng và giá: hai ví dụ được dẫn

Theo tác giả, giai đoạn 2007 đến 2008 tín dụng bất động sản đã bị siết nhưng giá nhà đất vẫn tăng gấp hai đến ba lần cho đến khoảng năm 2010 thì thị trường mới điều chỉnh. Năm 2020 tín dụng bất động sản cũng bị siết nhưng giá từ 2020 đến 2022 vẫn tăng nhiều lần. Từ hai ví dụ này, ông cho rằng siết tín dụng đơn thuần chưa đủ để làm giá giảm nếu các yếu tố nền như lãi suất huy động, cung tiền và lạm phát chưa thay đổi. (Số liệu của tác giả, chưa kiểm chứng độc lập.)

Ông cũng quan sát rằng khi hạn mức cho vay bất động sản có giới hạn, ngân hàng thường ưu tiên cho doanh nghiệp, hạn chế vay cá nhân, và việc doanh nghiệp tiếp tục giữ hàng chờ giá cao được ông xem là một dấu hiệu thị trường chưa ở giai đoạn đảo chiều.

Giá và thanh khoản là hai chuyện khác nhau

Tác giả phân biệt hai khái niệm. Giá bất động sản có thể tăng nhưng việc bán được hàng là chuyện khác: "chết trên đống tài sản" nghĩa là tài sản tăng giá nhưng không bán được. Theo ông, khi tiền mất giá và nguồn tiền trong dân (vàng, tiết kiệm, vay mượn người thân) còn nhiều, người bán chỉ cần chào giá thấp hơn mặt bằng một chút là có thể bán được. Ông cho rằng điều này khác với tình huống mà nền kinh tế dựa vào vay nợ tiêu dùng và việc kiểm soát nguồn gốc tiền chặt chẽ hơn. (Đây là nhận định của tác giả về bối cảnh cụ thể, không áp dụng chung cho mọi thời điểm.)

Điều cần lưu ý

• Thanh khoản thay đổi theo thời kỳ: có giai đoạn nhiều người mua, có giai đoạn giao dịch gần như dừng dù giá chào không giảm.
• Nguồn tiền mua (tiền tích lũy hay tiền vay) quyết định mức độ nhạy cảm với lãi suất và chính sách tín dụng.
• Những người đã vay mua với lãi suất thả nổi chịu áp lực khi lãi suất tăng, kể cả khi giá nhà đất chưa giảm.

Góc nhìn của Chú Tư

Từ nghề làm đất, Chú Tư thấy giá và thanh khoản là hai thứ cần nhìn riêng: một thửa có thể được chào giá cao nhưng không phải lúc nào cũng bán được ngay. Chú ghi nhận điều này như một quan sát chung và không đưa ra lời khuyên vay hay không vay.

Kết luận

Theo tác giả, chính sách siết tín dụng bất động sản không tự động làm giá giảm nếu các yếu tố nền vẫn thuận cho giá tăng, và cần phân biệt giá với thanh khoản. Các ví dụ lịch sử cho thấy phản ứng của thị trường phụ thuộc nhiều lớp yếu tố. Đây là một góc nhìn, không phải dự báo hay khuyến nghị.