Chu kỳ bất động sản gồm những giai đoạn nào và ba dạng tăng giá
Mở bài
Chú Tư đọc bộ bài phân tích của tác giả Nguyễn Tuấn Anh và ghi lại cách mình hiểu, như một góc nhìn cá nhân để tham khảo, không phải lời khuyên. Giá bất động sản không đi một chiều mà có chu kỳ lên xuống. Hiểu mình đang ở đâu trong chu kỳ là câu hỏi thường được đặt ra mỗi khi thị trường có biến động. Bài viết trình bày một khung chu kỳ mà tác giả đề xuất, những tín hiệu ông cho là báo hiệu kết thúc chu kỳ, và cách ông phân loại các dạng tăng giá.
Khung chu kỳ bảy giai đoạn
Theo tác giả, một chu kỳ tăng giá do bơm tiền thường đi qua các bước:
- Tiền được bơm vào nền kinh tế qua đầu tư công hoặc cấp vốn cho các tập đoàn, địa phương xây dựng hạ tầng.
- Dòng tiền lan tỏa đến các doanh nghiệp và cá nhân liên quan, một phần chảy vào bất động sản.
- Giá nhà đất tăng do cầu từ tiền tích lũy.
- Thấy giá tăng, nhiều người vay để mua, tạo thêm cầu từ tiền vay và tâm lý sợ bỏ lỡ.
- Lạm phát và lãi suất bắt đầu chịu áp lực.
- Cơ quan quản lý tiền tệ dùng các công cụ kiểm soát: tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế hạn mức cho vay dài hạn, tăng trần lãi suất, phát hành trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài lãi suất cao.
- Thị trường chững lại, người bán thoát được hàng thì có lãi, người vay nhiều chịu áp lực nợ.
Bốn tín hiệu kết thúc chu kỳ
Tác giả nhấn mạnh tín hiệu kết thúc thường không bắt đầu từ chính thị trường bất động sản mà từ chính sách tiền tệ, thể hiện qua bốn biểu hiện: tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế hạn mức cho vay dài hạn, tăng trần lãi suất khiến lãi suất huy động tiến đến ngưỡng đã nêu trong bài lãi suất tăng đến mức nào, và phát hành trái phiếu chính phủ kỳ hạn dài với lãi suất cao.
Hai giai đoạn được so sánh
Tác giả so sánh chu kỳ 2008 đến 2011 với chu kỳ 2022 đến 2024. Theo ông, cả hai đều khởi đầu từ việc bơm tiền: năm 2008 qua các tập đoàn kinh tế nhà nước, năm 2022 qua gói kích thích đầu tư công. Ông cũng cho rằng đỉnh của chu kỳ trước thường trở thành đáy của chu kỳ sau, và đỉnh sau cao hơn đỉnh trước. Giai đoạn 2012 đến 2021 theo ông là giai đoạn phục hồi nhờ tăng trưởng kinh tế. (Đây là cách phân kỳ của tác giả, không phải phân kỳ chính thức.)
Ba dạng tăng giá
Tác giả phân biệt:
- Tăng do phát triển kinh tế: bền vững, mang tính xu thế dài hạn, nên không được coi là chu kỳ.
- Tăng do bơm tiền: không bền vững, lặp đi lặp lại, giá tăng nhanh rồi đóng băng và có thể giảm một phần, nhưng đáy sau thường cao hơn đáy trước.
- Tăng ảo do tâm lý: sinh ra bởi tâm lý sợ bỏ lỡ và việc tài sản bị chuyển tay nhiều lần giữa người mua để bán lại.
Để nhận diện dạng thứ ba, tác giả đề xuất so sánh giá hiện tại của từng địa phương với đáy chu kỳ trước (năm 2011). Địa phương nào tăng nhiều lần hơn thì rủi ro tăng ảo cao hơn. Ông cũng nêu các chỉ báo phụ như mức độ chuyển tay của tài sản, mức độ tập trung của các nhà đầu cơ lớn và tính thanh khoản.
Góc nhìn của Chú Tư
Làm đất lâu năm, Chú Tư thấy thị trường có lúc sôi động, có lúc im ắng, và việc nhận ra mình đang ở đâu trong chu kỳ không đơn giản như một khung bảy bước. Chú ghi lại khung này như một cách hệ thống hóa để tham khảo, không phải công cụ dự báo hay lời khuyên.
Kết luận
Khung chu kỳ của tác giả cho thấy một cách mô tả có hệ thống: tiền được bơm, giá tăng, tín dụng mở rộng, chính sách siết lại, thị trường chững. Điểm đáng chú ý là ông xếp tín hiệu kết thúc vào nhóm chỉ báo chính sách tiền tệ thay vì giá thị trường. Tuy nhiên đây là một mô hình giản lược xây từ một vài chu kỳ trong quá khứ, và thời điểm chuyển giai đoạn phụ thuộc vào quyết định chính sách khó biết trước, nên chỉ có thể xem như khung tham khảo.