Đất và công trình trên đất: hai thành phần khác nhau của giá bất động sản

Mở bài

Làm nghề đất lâu năm, Chú Tư nhận thấy nhiều người nhìn một căn nhà như một khối giá duy nhất, trong khi bên trong có hai phần khác hẳn nhau. Bài này Chú ghi lại cách phân tách đó, dựa trên một bài phân tích của tác giả Nguyễn Tuấn Anh mà Chú đọc và thấy phù hợp với những gì Chú quan sát trong nghề.

Phần đất và phần công trình

Giá một bất động sản gồm hai thành phần: giá trị đất và giá trị công trình trên đất. Theo cách phân tích này:

• Đất là tài sản hữu hạn, không sinh thêm, nên giá trị có xu hướng tăng theo thời gian khi nhu cầu tăng.
• Công trình trên đất chịu hư hỏng, xuống cấp và khấu hao, nên giá trị giảm dần theo thời gian.

Vì vậy cùng một căn nhà, phần giá trị còn giữ được sau nhiều năm thường nằm ở đất, còn phần công trình giảm dần. Điều này cũng giúp hiểu vì sao các bất động sản chỉ có quyền sử dụng trong một thời hạn thường bị định giá khác với đất ở lâu dài.

Mặt bằng giá ban đầu và tốc độ tăng

Tác giả nêu một quan sát: bất động sản có mặt bằng giá thấp dễ tăng nhiều lần hơn so với bất động sản đã ở mức giá cao, giống như một vật nhỏ lớn nhanh hơn một vật đã lớn. Ví dụ từ mười hoặc hai mươi triệu đồng một mét vuông lên ba mươi hay bốn mươi triệu được xem là dễ hơn so với việc một mét vuông từ một trăm triệu lên hai trăm triệu. Đây là một quan sát mang tính tương đối, không áp dụng cho mọi trường hợp.

Giá tăng theo từng mốc của dự án hạ tầng

Một điểm khác tác giả nhắc đến là giá đất quanh một dự án hạ tầng không tăng một lần rồi dừng, mà có thể điều chỉnh theo nhiều mốc: khi dự án được phê duyệt, khi giải phóng mặt bằng, khi khởi công, khi thông xe. Mỗi mốc làm kỳ vọng và giá cả được định lại. Đây là cách mô tả mang tính khái quát; mức tăng cụ thể ở mỗi mốc khác nhau theo từng dự án và từng khu vực.

Góc nhìn của Chú Tư

Với nghề làm đất, Chú Tư quen tách riêng hai phần này khi xem một thửa: phần đất nằm ở đâu, loại đất gì, quy hoạch ra sao; phần công trình còn dùng được bao lâu. Chú không đưa ra lời khuyên hay dự đoán giá, chỉ ghi lại cách mình nhìn.

Kết luận

Phân tách giá bất động sản thành đất và công trình giúp đọc giá rõ hơn: đất mang tính tích lũy giá trị, công trình mang tính khấu hao. Mặt bằng giá ban đầu và các mốc của dự án hạ tầng là hai yếu tố khác ảnh hưởng đến tốc độ tăng. Đây là cách nhìn tham khảo, không thay thế cho việc xem xét pháp lý và quy hoạch từng thửa cụ thể.