Quyền sử dụng đất có thời hạn: so sánh Trung Quốc, Singapore và Việt Nam
Mở bài
Chú Tư đọc bộ bài phân tích của tác giả Nguyễn Tuấn Anh và ghi lại cách mình hiểu, như một góc nhìn cá nhân để tham khảo, không phải lời khuyên. Khi so sánh bất động sản giữa các nước, một điểm khác biệt quan trọng là thời hạn của quyền sử dụng đất. Bài viết trình bày mô hình thời hạn ở Trung Quốc và Singapore, cách một tác giả dùng mô hình này để diễn giải thị trường Việt Nam, và những điều cần phân biệt giữa dữ kiện và suy luận.
Mô hình ở Trung Quốc và Singapore
Theo nội dung tác giả trích dẫn, ở Trung Quốc người dân mua quyền sử dụng đất theo thời hạn: 70 năm cho đất ở, 40 năm cho đất kinh doanh thương mại và 50 năm cho các mục đích khác. Người mua trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian; quyền này được chuyển nhượng, thế chấp và được bồi thường nếu bị thu hồi, nhưng đến cuối thời hạn thì trở về nhà nước. Singapore áp dụng mô hình thuê dài hơn, thường là 99 năm. Đây là những thông tin có thể đối chiếu với pháp luật từng nước.
Cách tác giả diễn giải
Từ mô hình này, tác giả đưa ra ba nhận định:
- Khi phần lớn nguồn cung mới là bất động sản có thời hạn, giá so với thu nhập có thể rẻ hơn, vì người mua thực chất trả cho quyền sử dụng trong một khoảng thời gian chứ không phải quyền lâu dài.
- Các bất động sản cũ còn được sử dụng lâu dài trở nên khan hiếm và ít giao dịch, vì người sở hữu không muốn bán.
- Tồn kho lớn ở thị trường Trung Quốc chủ yếu là loại có thời hạn, và giá trị của chúng giảm dần theo thời gian còn lại.
Tác giả so sánh với Việt Nam: một số loại hình như căn hộ du lịch (condotel), đất thương mại dịch vụ có thời hạn 50 năm đã xuất hiện, và theo ông các loại này khó bán và giá giảm hơn so với đất ở lâu dài. Ông nêu ví dụ trong cùng một dự án, biệt thự trên đất ở lâu dài tăng nhiều lần còn biệt thự trên đất thương mại dịch vụ 50 năm giảm 30 đến 40% so với giá gốc. (Số liệu của tác giả, chưa được kiểm chứng độc lập.)
Điều cần phân biệt
- Mô hình thời hạn ở Trung Quốc và Singapore là dữ kiện pháp lý.
- Việc Việt Nam sẽ áp dụng mô hình tương tự hay không là dự đoán của tác giả, không có căn cứ trong văn bản đang có hiệu lực mà bài viết nêu.
- Diễn biến giá ở Trung Quốc còn chịu tác động của dân số, tín dụng và chính sách quản lý bất động sản, nên không thể quy toàn bộ cho yếu tố thời hạn.
- Giá một loại hình bất động sản còn tùy vị trí, pháp lý, thanh khoản và mục đích khai thác.
Góc nhìn của Chú Tư
Từ nghề làm đất, Chú Tư luôn đọc kỹ loại đất và thời hạn sử dụng trên giấy chứng nhận trước khi nói đến giá. Việc so sánh với nước khác giúp hiểu thêm, nhưng điều áp dụng cho một thửa ở Khánh Hòa vẫn là quy định hiện hành của Việt Nam. Đây chỉ là chia sẻ, không phải lời khuyên.
Kết luận
Thời hạn quyền sử dụng đất là một biến số quan trọng khi so sánh bất động sản giữa các nước và giữa các loại hình trong nước. Theo tác giả, loại hình có thời hạn có xu hướng chịu áp lực giá lớn hơn, trong khi đất ở lâu dài có xu hướng khan hiếm hơn. Nhận định này có cơ sở logic nhưng chỉ là một yếu tố trong nhiều yếu tố, và việc suy ra chính sách tương lai chỉ là giả thuyết. Phần khái niệm về loại đất và thời hạn được trình bày thêm trong bài Đất ở lâu dài và đất có thời hạn.